작성일 : 2020-01-18
전세란 : 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약기간이 끝나면 보증금을 돌려받는
주택임대차 유형
특징 :
- 월세보다 빠져나가는 돈이 적어 돈 모으기에 유리함.
- 초기에 필요한 목돈은 대출이 가능하며 전세 보증금의 70~80% 최대 한도까지
대출받아 이자를 지불하더라도 월세보다 빠져나가는 돈이 저렴한 경우가 대부분임.
- 다양한 전세 대출 지원 제도가 존재함.
- 임대인 및 공인중개사에의한 사기, 깡통전세 등의 위험성이 존재함.
진행순서 :
1. 부동산 앱을 통해 마음에 드는 방 찾아보기 (피터팬, 다방, 다음부동산, 직방 등... )
- 지역별로 물건 상태, 시세, 특징 등을 대략적으로 파악가능.
2. 마음에 드는 방 근처의 부동산에 찾아가보기
- 어플에 있는 방들은 매물로 나와 있는 방의 일부임.
- 마음에 들었던 방과 주위에 매물들을 살펴보고 실물 보며 비교 가능함.
3. 부동산에서 등기부등본을 열람하여 주택의 근저당 관계와 건물주 파악
- 주택에 대한 근저당이 파악 가능하나 원룸으로 구성되어 있는 다가구 주택의 경우,
여러 원룸이 포함된 건물 한채가 하나의 등기부등본에 포괄되어 있음.
- 입주자들이 월세인지 전세인지 파악하기는 힘듬. (공인중개사도 모름.)
- 전세 입주자가 많을 시, 문제가 생겨 건물을 경매로 팔더라도 변재 순위에 밀려
받을 보증금이 줄어들 확률이 증가함.
- 보통 근저당이 건물 시세의 50% 정도 이하면 문제없다고 설명하는 듯함.
4. 가계약금 걸어두거나 건물주와 연락되면 계약서 작성하기
ㄱ. 추가 확인해야 될 사항
- 임대인의 주민등록번호 파악하고
모든 서류에 임대인 이름이 동명이인은 아닌지 확인할 것.
- 연말정산 시, 세액 공제를 신청하기 위해 임대인의 이름과 주민번호가 필요함.
- 임대인이 임차인 신분증 복사해달라고 하면
그 때 같이 임대인 신분증도 복사해 달라고 요구하면 처세하기에 편함.
- 계약일자 맞는지 확인, 계약 사항 및 특약 사항 확인
- 대출 거절 시 계약금 돌려준다는 특약은 꼭 기입하기를 추천.
- 면전에서는 임대인이 이것 저것 시원시원하게 해 줄 듯 하더라도
계약서에 기입되어 있지 않으면 요청 사항이나 갈등 사항 해결하기 힘듬.
- 가짜 도장에 의한 문제는 확인할 방법이 없나..?
ㄴ. 계약금 지불
- 다른 사람이 계약하지 않도록 선점하기 위해서임.
- 계약금은 임대인 명의의 계좌로 송금하기.
- 계약금을 건낸 흔적을 남겨야 하므로 현금 및 수표등은 사용하지 말 것.
- 미심쩍은 상황이 생기면 부동산에 계약금 지불 영수증 써달라고 할 것.
(임대인의 여러 계좌에 나누어 송금, 계약금 지불 후 계약서 재작성 등)
ㄷ. 임대인의 대리인이 계약하는 경우
- 위임장과 인감증명서 원본의 도장과 계약서의 도장이 일치하는지 확인할 것.
- 위임장에 건물주가 대리인에게 어느 정도의 권리를 위임했는지 확인할 것.
(월세뿐 아니라 전세 계약 건도 위임한 것이 맞는지 확인)
- 전세 대출 심사 시, 3개월 이내의 위임장과 인감증명서 원본이 필요하므로 요청
ㄹ. 부동산에 지불하는 복비 관련
- 어디선가 복비는 계약금 지불할 시에 같이 지불하는 것이라고 들었음.
- 그러나 전세 대출 거절 등의 문제로 진행이 되지 않더라도 돌려 주지 않는 경우가
있으며 그럴 경우 복비 수십~ 수백 날릴 수도 있음.
- 전세 보증금 잔금 치루는 날이나 입주일 사이에 복비 지불하는 것을 추천함.
- 공인중개사가 등록된 사람인지 검색하여 확인할 것.
- 부동산은 기본적으로 임대인 편에 더 가깝다는 것을 인지하고 있을 것.
5. 계약서를 들고 동사무소(행정복지센터)에 가서 확정일자 받고 전입신고 하기
- 추 후 문제 생길 시, 법적으로 임차인 권리 보호 가능.
- 계약서 수백 건 처리하는 동사무소 담당자가 계약서가 미심쩍으면 알려 줄 수도..
6. 전세 대출 심사 받기
ㄱ. 은행원이 알려준 심사 시 필요 서류
- 확정일자를 받은 임대차계약서 원본
(부동산 중개업소를 통해 계약한 것, 개인간 계약서는 신뢰성 떨어짐)
- 주민등록등본
(신규임차자금은 전입신고 후 주민등록등본 추가 제출)
- 등기부등본
- 가족관계증명서
- 자격증명서류
(재직증명서, 의료보험증 사본, 사업자등록증 사본)
(재직 1년이상 되어야 대출 해주는 은행도 있음. 최소 1개월 이상)
- 소득증빙서류
(근로소득원천징수영수증, 소득금액 증명원, 금여명세서 사본 등)
- 신분증
- 임차보증금의 5% 이상 지급 확인서류
(영수증, 무통장 입금증 등)
ㄴ. 전세 대출 심사 신청
- 가까운 은행이나 은행 어플로 신청 가능.
- 카뱅 전세 대출이 이자 낮다고 들었으나 현 직장 1년 이상 재직해야 신청 가능
했던 걸로 기억됨. 단기 계약 비정규직은 어려울 듯..
- 정부 기관의 보증으로 은행에서 대출이 나오며 주택도시보증공사(HUG) 추천
- HUG 보증보험을 같이 들 수 있으며 더 까다롭게 심사하는 듯함.
- 보험들려고 하는 것인데 문제 생길 여지가 있으면 대출해 주지 않음.
- 그러나 전세로 들어가기에 안전한 집인지 제 3자에게 확인받을 수 있음.
7. 전세 보증금 잔금 입금 후 입주하기
- 전세 보증금을 일찍 지불하더라도 계약서의 입주 날짜와 비슷하게 들어가야 할 듯?
정리할게 더 있었던 것 같은데 기억이...
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